Obligado ang developer na mag-isyu ng kontrata ng seguro sa pananagutan bago ang pagtatapos ng unang transaksyon sa mamimili. Kung hindi, hindi niya ito maiparehistro sa Rosreestr. Ang mga ito at ang iba pang mga karagdagan ay ginawa noong 2014 ng Federal Law No. 294 Sa mga pagbabago sa ilang mga batas na pambatasan.
Essence
Mula noong 2014, obligado ang kumpanya ng konstruksiyon na kumpirmahin ang katuparan ng mga obligasyon sa pamamagitan ng pagbibigay ng surety o civil liability insurance ng developer sa shared construction. Ito ay magbibigay-daan sa mamimili na ibalik ang kanilang mga pondo sa kaso ng mga hindi inaasahang sitwasyon.
Ang pinagtibay na bill ay nagtatatag ng responsibilidad ng developer para sa:
- pag-iwas sa mga obligasyon;
- paghahatid ng hindi natapos na bagay;
- bankruptcy bago ibigay.
Natatakot ang mga eksperto na ang mga inobasyon ay hahantong sa mas mataas na presyo para saang pag-aari. Tiniyak ng gobyerno na ang mga salik na ito ay hindi magkakaugnay. Ang mga gastos sa seguro, kahit na para sa isang malaking kumpanya, ay umaabot sa 1% ng dami ng mga transaksyon. Ang mga developer ay kailangang maglaan ng mga pondo para sa mga gastos na ito mula sa kanilang badyet.
Bagay
Ang seguro sa pananagutan ng Builder para sa ibinahaging konstruksyon ay kinabibilangan ng pagprotekta sa mga interes ng ari-arian ng mga customer. Ang deal na ito ay pangunahing kapaki-pakinabang sa mga mamimili. Maaaring iseguro ng kumpanya nang hiwalay ang buong bahay o apartment.
Mga Customer
Ang kasunduan ay natapos na pabor sa mga may hawak ng equity. Sa ilang partikular na sitwasyon, makakatanggap sila ng bayad. Ang developer ay nangangako na ibigay ang isang maaasahang de-kalidad na bagay. Ang insurer ay obligadong ipaalam sa kliyente ang tungkol sa mga pagbabago sa transaksyon at magbayad ng kabayaran. Kung nagbabago ang mga may hawak ng equity sa panahon ng proseso ng konstruksiyon, dapat itong ipahiwatig sa kontrata, dahil ang isang hiwalay na dokumento ay iginuhit kasama ng susunod na kalahok.
Mga Tagaseguro
Hindi lahat ng IC ay may posibilidad na gumawa ng mga naturang kasunduan. Ito ay pinaniniwalaan na ang ganitong uri ng transaksyon ay nagdudulot ng mga pagkalugi. Bukod dito, dapat matugunan ng kumpanya ang ilang partikular na kinakailangan:
- nagpapatakbo sa merkado nang higit sa 5 taon;
- matugunan ang mga kinakailangan sa katatagan ng pananalapi;
- magkaroon ng positibong pananaw sa pag-unlad para sa mga darating na panahon;
- upang magkaroon ng hindi bababa sa 400 milyong rubles sa sirkulasyon, pati na rin ang awtorisadong kapital sa halagang 120 milyong rubles.
Pamasahe
Insyurans ng tagabuo para sa ibinahaging gastos sa pagtatayomahal. Ang mga average na rate noong 2015 ay 0.5–0.8%. Para sa mga pangmatagalang kontrata, ang mga taripa ay maaaring bawasan ng 10-30%. Ang insurance company (IC) mismo ang nagtatakda ng rate, at kinakalkula din ang mga coefficient para sa taunang porsyento, dahil palaging may posibilidad na ganap na maiiwasan ng developer ang pagtupad sa mga obligasyon.
Ano ang tumutukoy sa rate:
- Paglahok ng developer sa holding.
- Positibong karanasan ng mga nakaraang transaksyon: deadline, bilang ng mga bagay, trabaho sa iba't ibang rehiyon, walang reklamo.
- Pagpapanatiling pinansyal.
- Legal na suporta: availability ng lahat ng dokumento at permit.
- Yugto ng konstruksyon.
- Deadline.
- Bilang ng mga shareholder.
Pagpapatupad ng kontrata
Para magparehistro ng DDU, dapat magsumite ang developer ng kasunduan sa Rosreestr. Para magawa ito, kailangan mong kolektahin ang mga sumusunod na dokumento:
- deklarasyon ng proyekto;
- pahintulot na magsagawa ng gawaing pagtatayo;
- sertipiko ng pagpaparehistro ng estado;
- shared construction agreement;
- kopya ng mga dokumentong ayon sa batas;
- feasibility study;
- kopya ng mga financial statement;
- data sa mga nagpapautang;
- certificate of no delinquency sa mga pautang sa bangko.
Ano ang protektado
Ang seguro sa pananagutan ng Builder para sa ibinahaging konstruksyon ay nagpapahiwatig ng pagbabayad ng kabayaran kung hindi natupad ng developer ang mga obligasyon, na kinumpirma ng desisyon ng korte opagkalugi ng kumpanya. Ang halaga ay hindi binabayaran sa kaganapan ng isang freeze sa panahon ng konstruksiyon o isang extension ng panahon ng commissioning. Ang halaga ay depende sa presyo ng kontrata. Hindi ito maaaring mas mababa sa:
- gastos ng bagay;
- average na market rate para sa 1 sq. m. ng pabahay sa rehiyon.
Nililimitahan din ng batas ang maximum na halaga ng mga premium.
Ang mga sumusunod na kaso ay kinikilala bilang insurance:
- pagkaantala sa konstruksyon;
- pagkabangkarote ng developer;
- hindi nakakakuha ng pabahay;
- pagtanggi na ibalik ang mga materyal na mapagkukunan, atbp.
Mga pagbabago sa batas
Noong 2014, ang Pederal na Batas No. 294 ay binago, ayon sa kung saan ang seguro sa pananagutan ng developer ng equity na pakikilahok sa konstruksiyon ay ipinag-uutos na ngayon. Ang mga kontrata ay iginuhit ng mga developer mismo. Pinipili din nila kung kanino pipirma ng mga kontrata: sa isang kumpanya, isang bangko, isang espesyal na kumpanya.
Lahat ng miyembro ng compulsory insurance company ay magkakasama at magkakahiwalay na mananagot. Kung ang isang deal ay ginawa sa isang bangko, pagkatapos ay maraming oras ang ginugol sa pagkolekta ng mga papeles. Ang isang 30% na deposito ng halaga ng bagay ay dapat bayaran, na nagsisilbing garantiya para sa institusyong pinansyal. Bilang karagdagan, ang Bangko Sentral ay nagtatakda ng sarili nitong mga kinakailangan para sa mga naturang bangko:
- minimum na panunungkulan - 5 taon;
- rehistradong kapital 200 milyon;
- ang halaga ng property ay 1 bilyong rubles.
Mas kumikita ang mga developer na makakuha ng loan kaysa magbigay ng garantiya. Mga institusyong pinansyal dinisaalang-alang ang insurance ng isang equity participation agreement sa construction bilang mga produktong kumikita.
Mas mabuting pumirma ng kontrata sa isang kumpanya. Sa harap ng malakas na kompetisyon, sinusubukan ng mga insurer na akitin ang mga customer na may mababang taripa at presyo. Ang rate sa naturang mga transaksyon ay nananatiling nakapirmi sa buong termino ng kontrata. Ang seguro sa pananagutan ng Tagabuo para sa ibinahaging konstruksyon ay binabayaran pagkatapos makumpleto ang trabaho. Ang isa pang bentahe ay ang bilis ng mga papeles. Ang nakaseguro ay ang developer mismo, ang benepisyaryo ay ang shareholder. Ang paraan ng probisyon ay pinili para sa bawat tirahan nang hiwalay.
Builder liability insurance para sa shared construction
Ang mga kumpanya ay kinakailangang magbigay ng collateral. Kadalasan ito ang lupain kung saan matatagpuan ang bagay. Bilang karagdagan, inilalarawan ng dokumento kung paano i-secure ang mga obligasyon. Ang mga papel ay nilagdaan bago ang pagpaparehistro ng estado ng unang kasunduan sa pagbabahagi at may bisa hanggang sa maibigay ang bagay. Ang pagwawakas ng transaksyon ay hindi nagpapalaya sa kumpanya mula sa obligasyong magbayad ng kabayaran para sa mga kaso na naganap sa panahon ng bisa nito.
Maaari mong iseguro nang hiwalay ang buong bahay o bawat apartment. Ang unang pagpipilian ay hindi kumikita. Kailangang magdeposito kaagad ng malaking halaga ang developer, para makasigurado na lahat ng apartment ay ibebenta. Ang pangalawang problema ay na sa ilalim ng mga naturang kontrata ay mahirap matukoy kung sino ang benepisyaryo.
Ang dokumento ay magkakabisa mula sa sandaling na-kredito ang unang installment. Ang insurance ng developer para sa shared construction sa ilalim ng kontrata ay hindi nagbibigay ng prangkisa. Ang natitirang mga tuntunin ng deal ay karaniwan:
- nagsasagawa ang insurer na ipaalam sa mga shareholder ang halaga ng bayad na bayad;
- maaaring maghain ang kumpanya ng regression claim laban sa developer;
- obligado ang insurer na ipaalam sa lahat ng may-ari ang maagang pagwawakas ng kontrata;
- ang tagal ng kasunduan ay depende sa tagal ng pagtatayo.
Ang halaga ng refund ay depende sa presyo at mga rate. Dapat itong lumampas sa halaga ng kabuuang lugar ng tirahan. Ang kumpanya mismo ang magpapasya kung paano gagawin ang pagbabayad: sa isang lump sum o installment.
Mga problema ng insurance sa pananagutan ng developer sa shared construction
Napakatukoy ng deal na ito. Sa katunayan, pinag-uusapan natin ang pagprotekta sa mga panganib sa pananalapi ng developer. May pagpipilian ang mga kumpanya - mag-isyu ng patakaran o garantiya. Ang pangalawang pagpipilian ay mas kanais-nais, dahil ang mga institusyon ng kredito ay mayroon nang itinatag na mekanismo, mga sistema ng pagmamarka, mga espesyalista na nagtatasa ng mga panganib, pati na rin ang mga istruktura na nag-aayos ng pagkumpleto ng WIP. Hindi maaaring ipagmalaki ng SC ang gayong mga pakinabang. Ngunit nag-aalok sila ng mababang mga rate. Sanay na ang mga tao sa katotohanan na ang mga serbisyo sa pagbabangko ay mahal. Ito ay totoo dahil ang panganib sa kalakalan ay mataas. Bagama't, pagkatapos ng mga pagbabago sa batas, tumaas din ang mga taripa para sa mga kumpanya.
InsuranceAng pananagutan ng developer sa shared construction ay nagbibigay para sa pinagsama-samang epekto ng mga pagkalugi. Sa isang sitwasyon ng krisis (pagbaba ng demand para sa pabahay, pagtaas ng mga rate ng mortgage), lahat ng developer ay makakaranas ng pagkalugi nang sabay-sabay, at hindi lamang isang kalahok sa merkado.
Ang isa pang problema ay ang kawalan ng kakayahang muling masiguro ang mga panganib kahit na sa dayuhang merkado. Sa internasyonal na kasanayan, ang mga bono (garantiya) ay ginagamit sa mga naturang operasyon. Ngunit ang kanilang paggana ay hindi nakapaloob sa batas ng Russia. Ang pangunahing pagkakaiba ng naturang produkto ay maaaring kunin ng insurer ang isang pasilidad na ginagawa bilang isang pangako.
Itinaas ng Bangko Sentral ang mga kinakailangan para sa mga kompanya ng seguro na maaaring magbigay ng mga serbisyo sa mga developer - pinataas ang pinakamababang halaga ng kapital. Ito ay lubos na nagpapaliit sa bilog ng mga posibleng tagaseguro - hanggang 19 na organisasyon. Umalis sa bagong listahan ang mga kumpanyang dati nang nakakuha ng 80% ng mga kontrata sa mga developer. Kung ano ang mangyayari sa kanila ngayon ay hindi alam. Malamang, kinakailangan upang tapusin ang mga bagong kontrata sa mga kumpanya mula sa "puting" listahan. Kung bawiin ang lisensya, mananagot ang IC para sa mga naunang natapos na transaksyon sa loob ng 6 na buwan. Pagkatapos ay wakasan nito ang mga dokumento o ilipat ang portfolio at mga pananagutan sa isa pang kalahok sa merkado. Hindi tulad ng OSAGO o seguro sa pananagutan para sa mga may-ari ng mga mapanganib na pasilidad sa produksyon, hindi kasama sa serbisyong ito ang iba pang mga uri ng proteksyon, gaya ng mga pondo sa kompensasyon na haharap sa mga pagbabayad sa mga mamamayan pagkatapos ng pagkabangkarote ng insurer. Equity marketmahusay ang pagtatayo ng pabahay. Ngunit wala pang maayos na paraan para i-regulate ang mga aktibidad ng mga developer.
