Ang pakikilahok sa equity ay naging laganap sa Russia. Ang mga kumpanya ay umaakit ng mga mamumuhunan, nagtatayo sila ng isang bahay gamit ang kanilang mga pondo, na pagkatapos ay naging pag-aari ng huli. Kaya, maaari kang bumili ng apartment nang installment at bayaran ang utang bago matapos ang konstruksiyon. Ngunit ito ay hindi lahat ng mga pagkakataon na ibinigay ng shared construction. Ano ang kailangang malaman ng mga partido sa transaksyon tungkol sa prosesong ito, kung ano ang dapat pansinin - basahin.
Nuances
Sa teorya, ang lahat ay simple at malinaw, ngunit sa media ang prosesong ito ay sakop sa negatibong paraan. Bakit ito nangyayari? Ang mga interes ng mga partido sa transaksyon ay protektado ng Batas sa Nakabahaging Konstruksyon, na pinagtibay noong 2004. Ipinakilala niya ang mahigpit na mga kinakailangan para sa mga developer. Sa ngayon, ito ang tanging dokumento ng regulasyon na kumokontrol sa ibinahaging konstruksyon. Ano ang kailangang malaman ng kliyente kapag nagtatapos ng isang kontrata?
Ang developer at ang object ng transaksyon. Kung ang kumpanya ay nagingnagpapatakbo sa merkado, ay may isang bilang ng mga ipinatupad na mga bagay, pagkatapos ay maaari itong ituring bilang isang kasosyo sa kontrata. Ang pakikipag-ugnayan sa mga hindi na-verify na organisasyon, lalo na ang mga taong nakipag-deal sa unang pagkakataon, ay hindi sulit.
Ang Batas "Sa Nakabahaging Konstruksyon" Blg. 214 ay nalalapat lamang sa mga kontrata na may parehong pangalan. Ang anumang iba pang mga salita ay hindi pinapayagan. Kung iminumungkahi ng developer na lagdaan ang "Kasunduan sa Pamumuhunan", sinusubukan niyang iwasan ang pagkalat ng mga kinakailangan ng naturang mga regulasyon: ang batas "Sa shared construction", ang Federal Law "Sa consumer protection".
Bago mo i-certify ang mga dokumento, humingi ng building permit sa kumpanya, alamin kung saan matatagpuan ang deklarasyon ng proyekto, at basahin ito. Ayon sa batas, ang publikasyon ay isang mandatoryong kinakailangan para sa developer.
Ang ibinahaging kasunduan sa pagtatayo ay itinuturing na natapos mula sa sandali ng pagpaparehistro ng estado. Kung hindi, ito ay ituturing na hindi wasto. Ang papel ay dapat maglaman ng isang paglalarawan ng bagay, ang deadline para sa paglipat, ang gastos at pamamaraan para sa mga pagbabayad, isang garantiya.
Suriin ang mga dokumento
Ang FZ ay nagsasaad na ang isang kumpanya ay maaari lamang makalikom ng mga pondo pagkatapos makakuha ng pahintulot, mag-publish ng deklarasyon ng proyekto at magrehistro ng pagmamay-ari. Kung hindi bababa sa isa sa mga kundisyong ito ay hindi natugunan, ang mamamayan ay maaaring humingi ng refund na may interes. Ang mga ito ay kinakalkula sa doble ng refinancing rate. Ayon sa kontrata, ang kumpanya ay dapat magtayo ng isang ari-arian sa loob ng isang tinukoy na panahon, at pagkatapos makakuha ng pahintulot mula samga katawan ng estado para sa pag-komisyon na ilipat ito sa kalahok ng transaksyon. Sumasang-ayon ang kabilang partido na bayaran ang napagkasunduang presyo at tanggapin ang bagay (kung pinahintulutan).
Ang isang nakasulat na kontrata ng equity na pakikilahok sa konstruksiyon ay dapat na nakarehistro. Pagkatapos lamang nito ay magkakabisa ito. Bago pumirma sa mga dokumento, may karapatan ang isang mamamayan na maging pamilyar sa mga naturang papel:
- ang mga bumubuong dokumento ng developer;
- sertipiko ng pagpaparehistro ng estado;
- sertipiko ng pagpaparehistro ng buwis;
- inaprubahang taunang ulat para sa huling tatlong panahon ng negosyo;
- ulat sa pag-audit.
Pagbutihin ang seguridad ng transaksyon
Mula 2014, ang pamantayan ng Pederal na Batas na "Sa Seguro ng Pananagutan ng Mga Developer" ay magkakabisa, na nalalapat sa pinagsasaluhang konstruksyon. Ano ang ibig sabihin nito? Sa kaso ng default o bangkarota ng kumpanya, maaaring ibalik ng isang tao ang pera. Sa panahon ng pagpaparehistro ng estado ng mga dokumento, ang developer ay dapat magbigay ng isang kontrata ng seguro sa pananagutan o garantiya. Dati, posibleng magbigay ng collateral bilang seguridad para sa transaksyon.
Mga nuances ng insurance
Ang kontrata ay tinapos pabor sa benepisyaryo - isang mamamayan o legal na entity na ang mga pondo ay nalikom para sa pagtatayo.
Insured na kaganapan - buo o hindi wastong pagganap ng mga obligasyon ng developer, na kinumpirma ng desisyon ng korte.
Ang validity period ng dokumento ay katulad ng tinukoy sa shared construction agreement. Ngunit ang benepisyaryo ay maaaring makatanggap ng kabayaran kahit na dalawang taon pagkatapos ng pag-expire ng paglipat ng lugar. Ang pinakamababang halaga ng insured ay kinakalkula batay sa halaga ng pabahay. Ngunit hindi ito maaaring mas mababa sa presyo nito sa merkado.
Ganito kung paano sinisigurado ang pagtatayo ng equity. Ang Pederal na Batas ay nagbibigay din para sa sumusunod na pamamaraan ng pag-areglo:
1. Isang kasunduan sa garantiya ang nilagdaan. Kung hindi natupad ng developer ang mga obligasyon nito o hindi nagbigay ng malinaw na sagot sa loob ng napagkasunduang panahon, maaaring mag-apply ang kliyente nang may kaukulang kinakailangan sa guarantor bank.
2. Ang transaksyon ay sinigurado ng isang kontrata ng seguro. Dapat mag-apply ang benepisyaryo sa kumpanya o sa mutual insurance company (OVS) sa loob ng tinukoy na panahon ng limitasyon para sa paksa ng pledge. Ang batas ay nagsasaad na ang pagbabayad ay dapat gawin nang hindi lalampas sa tatlumpung araw mula sa petsa ng pagsusumite ng mga dokumento. Kasabay nito, hindi mahalaga ang pagkakaroon ng utang ng developer sa kompanya ng seguro. Nalalapat lang ang regulasyong ito sa mga kontratang natapos pagkatapos ng 2013.
Mga paraan ng pagtiyak ng mga obligasyon
Napag-isipan na namin kung paano (ayon sa batas) maibabalik ng kliyente ang mga pondong ginastos. Gayunpaman, ang pagkakaroon ng sugnay na ito sa kontrata ay hindi ginagarantiyahan ang pagbabayad ng kabayaran. Ang iba't ibang mga kondisyon at sugnay ay maaaring maipasok sa dokumento, sa tulong kung saan maaari mong antalahin ang oras para sa pagtupad ng mga obligasyon. At lahat ng ito"kung" ay maaaring hindi lumampas sa batas.
Kapag ang konstruksyon ay mabagal o hindi nagsimula sa mahabang panahon, ang kliyente ay maaaring, nang hindi naghihintay ng deadline, humiling na wakasan ang dokumento sa korte. Ibinibigay ang posibilidad na ito kung:
1) nagkaroon ng pagwawakas o pagsususpinde sa pagtatayo ng isang bahay, na kinabibilangan ng isang nakabahaging bagay, sa pagkakaroon ng mga pangyayari na nagsasaad na ang bagay ay hindi ililipat sa kalahok ng transaksyon sa loob ng panahong tinukoy sa dokumento;
2) may mas makabuluhang pagbabago sa dokumentasyon ng proyekto, kabilang ang makabuluhang pagwawasto sa laki ng share object;
3) mayroong pagbaba o pagtaas sa kabuuang bilang ng mga apartment na kasama sa bagong gusali.
Ano pa ang kailangan mong malaman tungkol sa shared construction?
Ang petsa ng pagpapatakbo ng bagay ay dapat na malinaw na nakasaad (halimbawa, “hindi lalampas sa 10/15/14”). Kadalasan, ginagamit ng mga developer ang parirala sa advertising: "sa IV quarter ng 2014." Mali ang pananalitang ito. Pagkatapos ng dalawang buwan mula sa tinukoy na petsa, maaaring unilaterally na wakasan ng shareholder ang shared construction agreement. Ang kailangan mo lang gawin ay magpadala ng nakasulat na paunawa. Obligado ang developer na ibalik ang perang natanggap sa account ng kliyente sa loob ng 20 oras ng pagtatrabaho sa kalendaryo at bayaran siya ng mga multa. O ideposito ang halagang ito sa isang deposito na binuksan sa pangalan ng shareholder.
Ang kabuuang halaga ng apartment na nakasaad sa mga dokumento ay kinakalkula mula sa presyo sa bawat metro kuwadrado ng pabahay, na pinarami nglawak ng silid. Dapat ding nakalista ang mga numerong ito. Ito rin ay nagkakahalaga ng pagbibigay pansin sa paglalarawan ng mga parameter ng living space: lokasyon, sahig, address, lugar, bilang ng mga silid. Ang panahon ng warranty para sa itinayong apartment ay 5 taon.
Kapag pinag-aaralan ang mga dokumento, ito ay nagkakahalaga ng pagbibigay pansin sa mula sa kung saan ang may-hawak ng interes ay dapat magbayad ng utility at mga gastos sa pagpapatakbo. Kung ang item na ito ay wala, kung gayon ang obligasyon ay lumitaw mula sa sandali ng pagpirma ng pagkilos ng pagtanggap at paglipat ng apartment, at hindi pagkomisyon.
Hindi maiiwasan ang mga problema?
Minsan sadyang "nakalimutan" ng mga developer na isama ang ilan sa mga item sa dokumento. Ngunit ang kliyente ay maaaring makaranas ng materyal na pagkalugi kahit na ang kasunduan sa Shared Construction ay wastong naisakatuparan. Ano ang ibig sabihin nito? Maaaring magtalaga ang developer ng mga karapatan sa pagmamay-ari sa isa pang legal na entity. Sa kasong ito, ibebenta niya sa kanya ang mga karapatan sa lahat ng mga apartment sa halos halaga. Pagkatapos ay itinatalaga sila ng intermediary firm sa presyo ng merkado sa mga may hawak ng equity. Sa unang sulyap, hindi dapat magkaroon ng anumang mga problema. Gayunpaman, sa kaganapan ng isang panganib ng hindi natapos na konstruksyon o bangkarota ng developer, ang may hawak ng interes ay maaaring mag-claim batay sa halagang tinukoy sa kontrata. Ngunit ibinenta ang mga apartment sa halaga, hindi presyo sa merkado.
Isa pang karaniwang scheme
Ang pagpaparehistro ng mga nakabahaging kontrata sa pagtatayo ay nagbibilang sa sandali ng kanilang pagpasok sa bisa. Ngunit kadalasan ang mga nangungutang ay gumagamit ng ibang pamamaraan. Nag-aalok sila na pumirma ng isang paunang kontrata. Naglalaman ito ng halos parehong mga item tulad ng sakaraniwang, maliban sa impormasyon tungkol sa pagpasok nito sa puwersa. Ang mga naturang dokumento ay hindi napapailalim sa mandatoryong pagpaparehistro ng estado. Sa kasong ito, ang mga partido ay dumating sa isang oral na kasunduan na ang pangalawang kalahok ay agad na nagbabayad ng lahat ng pera para sa apartment. Ang developer ay nangangako na pumasok sa pangunahing kontrata ng equity na pakikilahok sa konstruksiyon sa hinaharap. Ang shareholder ay sigurado na ang transaksyon ay naisakatuparan nang tama. Ngunit ang "grey" scheme na ito ay inaalis lang ang dokumento sa saklaw ng batas.
Narito ang isa pang sikat na maniobra. Ang developer ay nagtapos ng isang kasunduan sa mamimili, ang paksa kung saan ay hindi ang obligasyon na ilipat ang ari-arian sa shareholder, ngunit iba pa: financing ng mga aktibidad sa pamumuhunan, pagtatalaga ng karapatang mag-claim ng mga lugar, at iba pa. Iyon ay, ang buong kakanyahan ng dokumento ay tinutukoy ng nilalaman nito. Ngunit sa paghahabol ng shareholder, maaaring ipawalang-bisa ito ng korte, dahil sa katunayan ang dokumento ay ginawa upang maiwasan ang pananagutan sa ilalim ng batas No. 214.
Sa umaga - pagpaparehistro, sa gabi - pera
Ang kasunduan ay itinuturing na ipinatupad lamang pagkatapos ipasok ang data nito sa Rosreestr. Hanggang sa sandaling ito, ang developer ay walang karapatang tumanggap ng pera. Kaya, ang sandaling ito ay dapat na nakarehistro sa dokumento. Hindi karapat-dapat na paniwalaan ang mga pahayag ng mga empleyado na ang mga dokumento ay irerehistro "ng buong grupo" sa ibang pagkakataon, ngunit ang pera para sa pagtatayo ay kailangan ngayon. Sa mga bihirang kaso, ang mga ganitong katiyakan ay totoo. Ang paglipat sa Kamara ng bawat dokumento nang hiwalay ay tumatagal ng maraming oras. Ngunit ang kliyente ay maaaring malinlang. Samakatuwid, ito ay mas mahusay na i-play ito nang ligtas at maghintay hanggang sa ang equity transaksyon ay nakarehistro.pagtatayo. Maaaring igiit ng developer ang prepayment. Ngunit sa kasong ito, hilingin na ipakita ang kontrata para sa bagay na ito, na natapos sa katulad na paraan. Ang nakarehistrong dokumento ay may selyo, selyo, pirma ng responsableng tao ng Rosestra at isang numero. Kung ang transaksyon ay binayaran gamit ang mga pondo mula sa mortgage, dapat itong patunayan sa pamamagitan ng selyo ng encumbrance.
Kadalasan, ang mga developer mismo ay hindi gustong umiwas sa batas at makatanggap ng mga pondo bago makumpleto ang mga papeles. Ngunit sa kasong ito, kailangan nila ng mga karagdagang garantiya. Halimbawa, isang bukas na liham ng kredito sa isang bangko. Ang kliyente ay nag-aambag ng mga pondo dito sa oras ng pagpirma sa kontrata. Ngunit ang developer ay makakakuha lamang ng access sa kanila pagkatapos na mairehistro ang equity participation sa pagtatayo ng bahay. Ang panukalang ito ay sabay-sabay na ginagarantiya ang solvency ng kliyente at nagbibigay-daan sa iyong sumunod sa batas.
Pagtanggap ng bagay mula sa developer
Ano ang kailangan mong malaman tungkol sa shared construction sa yugto ng pag-commissioning ng apartment?
Una, ang prosesong ito ay dapat tratuhin nang may deliberasyon. Linawin ang lahat ng tanong bago lagdaan ang mga dokumento. Ang lahat ng natukoy na mga kakulangan ay dapat na maipakita sa pamamagitan ng pagsulat sa akto ng hindi pagsunod sa bagay. Ang mga obligasyon ng developer sa ilalim ng batas ay itinuturing na natupad mula sa sandaling ang dokumento ng pagtanggap at paglipat ng lugar ay nilagdaan. Ang kalahok ay may karapatang humiling ng walang bayad na pag-aalis ng mga kakulangan o pagbawas sa presyo ng transaksyon. Kung natukoy na ang mga depekto sa panahon ng operasyon, obligado ang developer na bayaran ang kliyente para sa kanilang pag-aalis.
Pangalawa, huwag sumuko sa panghihikayat. Nasa ibaba ang pinakakaraniwanmga scheme ng pagkilos ng mga developer na naglalayong bigyan ng presyon ang kliyente:
- hinihiling nilang pumirma sa mga papeles, tinitiyak na ang lahat ng problema ay aayusin sa ibang pagkakataon;
- mag-claim na gagawa sila ng "ibang kilos" na magpapakita ng lahat ng claim;
- nagbabanta na, sa kaso ng paglabag sa mga tuntunin ng papeles, ang kliyente ay kailangang magbayad ng multa para sa pagtanggi sa bagay.
May kakayahang tulong
Maraming mga nuances na kailangan mong bigyang pansin. Samakatuwid, mas mahusay na humingi ng tulong mula sa isang espesyalista na nakakaalam kung paano maayos na gumuhit ng mga dokumento para sa nakabahaging konstruksiyon, kung ano ang kailangan mong malaman at isaalang-alang sa bawat yugto ng transaksyon. Ang mga dalubhasang espesyalista ay nagbibigay ng tulong sa mga sumusunod na lugar:
- Pagpili ng developer, pagsuri sa kanyang mga dokumento.
- Samahan ang pamamaraan para sa pagpirma ng mga papeles: suriin ang mga kontrata, payuhan ang mga posibleng panganib, makipag-ayos sa mga pagbabago sa mga kundisyon.
- Maghanda at magsumite ng mga dokumento para sa pagpaparehistro.
- Samahan ang kliyente kapag tinatanggap ang bagay, ayusin ang mga isyu sa mga pagkukulang ng lugar, mga deadline, pagbabayad ng multa, kasama ang korte.
- Gumuhit ng pagwawakas ng dokumento: kontrolin ang pagbabalik ng halagang binayaran, pagkolekta ng mga multa, interes para sa paggamit ng mga hiniram na pondo, pati na rin ang kabayaran para sa mga pagkalugi na lampas sa multa (pagbabayad para sa mga serbisyo ng abogado). Sa mga katulad na lugar, ibinibigay ang tulong sa pagwawakas ng isang paunang kasunduan, isang kasunduan sa pamumuhunan, isang pautang, atbp.
Konklusyon
Maaari kang bumili ng apartment sa pangunahing pamilihan sa pamamagitan ng pagsagot sa shared construction. Ano ang kailangang malaman ng isang mangangalakal? Maraming mga nuances. Simula sa mga patakaran para sa pagpili ng isang sapat na nanghihiram at nagtatapos sa mga tampok ng pagpuno ng isang sertipiko ng pagtanggap. Samakatuwid, mas mabuting gamitin ang mga serbisyo ng isang makaranasang abogado na sasamahan ang kliyente sa lahat ng yugto ng transaksyon.
