Maraming tao ang mas gustong bumili ng mga apartment sa yugto ng pagtatayo ng isang apartment building. Ito ay nagpapahintulot sa iyo na bumili ng mga bagay sa isang pinababang halaga. Ang prosesong ito ay tinatawag na equity participation sa construction. Upang ang may-hawak ng interes ay mapagkakatiwalaan na protektahan mula sa pagkawala ng mga pondo, ang isa ay dapat na may kakayahang lumapit sa pagpili ng developer, pati na rin pag-aralan ang isang maingat na iginuhit na kontrata. Ang dokumentong ito ang nagpoprotekta sa mga karapatan ng mga mamimili ng mga bagay na hindi pa tapos.
Essence of equity participation
Ipinagpapalagay ng proseso na ang mga gusaling may maraming apartment ay itinatayo sa gastos ng mga mamimili sa hinaharap na apartment. Namumuhunan sila sa pagpapatayo ng isang bahay, at pagkatapos nito i-commissioning, maaari nilang irehistro ang pagmamay-ari ng apartment.
Ang proseso ay kinokontrol ng isang espesyal na batas ng Federal Law No. 214 “Sa shared construction”, at iba't ibang pagbabago ang regular na ginagawa dito upang magarantiya ang proteksyon ng mga karapatan ng mga may hawak ng equity. Ang mga pangunahing tampok ng equity na pakikilahok sa konstruksiyon ay kinabibilangan ng:
- ang mga karapatan at obligasyon ng bawat partido ay lalabas lamang pagkatapospagpirma sa kontrata;
- tinukoy ng DDU ang lahat ng mga nuances ng kooperasyon, at mayroon itong mga palatandaan ng iba't ibang kasunduan, na kinabibilangan ng kasunduan sa pamumuhunan at kontrata, pati na rin ang pagbibigay ng mga serbisyo at pagbebenta at pagbili;
- isang apartment ay binili sa ilalim ng naturang kasunduan, na matatagpuan sa isang hindi pa tapos na bahay;
- sa ilalim ng ganitong mga kundisyon, maraming may hawak ng equity ang naaakit, na ginagawang posible para sa developer na bumuo ng isang bagay na may kaunting sariling puhunan ng pera;
- hindi lamang isang indibidwal, ngunit maaari ding maging shareholder ang isang kumpanya;
- hindi maimpluwensyahan ng mga kalahok ang pagbabago ng proyekto, mga tuntunin ng sanggunian at iba pang kundisyon para sa pagtatayo ng bahay.
Kadalasan, ang mga mamamayan na bumibili ng mga apartment sa mga ginagawang bahay ay nahaharap sa panloloko o pagkabangkarote ng mga developer. Sa kasong ito, ang mga karapatan ng shareholder ay protektado ng mga probisyon ng DDU. Sa mahihirap na sitwasyon, ang pagtatalaga ng equity na pakikilahok sa konstruksiyon sa ibang mga kumpanya o mga taong kasangkot sa pangongolekta ng mga pondo ay maaaring isagawa.
Regulasyon sa batas
Kapag bumibili ng bahay sa isang hindi natapos na pasilidad, dapat mong bigyang pansin ang mga probisyon ng pangunahing batas ng Federal Law No. 214. Ito ay pinagtibay noong 2004, at siya ang kumokontrol sa lahat ng relasyon na lumitaw sa pagitan ng mga developer at mga may hawak ng equity. Maraming pagbabago at pag-amyenda sa batas na ito. Nahahati ito sa maraming bahagi at talata, na ang bawat isa ay may sariling layunin. Kabilang sa mga pangunahing pagbabago at probisyon ang:
- rules ay ipinahiwatigpagbuo at pagwawakas ng isang kasunduan sa equity na pakikilahok sa konstruksiyon;
- ang posibilidad ng paglilipat ng mga karapatan sa mga ikatlong partido ay inireseta;
- may kriminal na pananagutan para sa mga developer kung hindi nila matupad ang kanilang mga obligasyon sa ilalim ng kasunduan;
- sa lahat ng paraan, dapat magbukas ang mga developer ng mga espesyal na account na nilayon para sa paglilipat ng mga pondo ng mga may hawak ng equity, at ang pera ay magagamit lamang para sa pagtatayo ng pasilidad;
- dapat may sariling opisyal na website ang mga developer, na nagbubunyag ng lahat ng impormasyon tungkol sa kanilang trabaho, na kinabibilangan ng mga proyekto, permit at iba pang dokumento.
Ngayon lahat ng developer ay nagbubukas ng escrow account na idinisenyo upang maglipat ng pera sa mga may hawak ng equity. Ang Pederal na Batas sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon ay nagpapahiwatig na ang naturang account ay sarado lamang pagkatapos ng buong paggamit ng mga pondo. Ang ganitong mga kundisyon ay hindi maaaring maging hadlang sa pagtatalaga ng karapatan.
Dagdag pa rito, itinatadhana ng batas ang pangangailangang lumikha ng pondo para sa kompensasyon. Ito ay kinakatawan ng insurance para sa mga may hawak ng equity, dahil kung sa ilang kadahilanan ay hindi natupad ng developer ang mga obligasyon nito, ang mga pagkalugi sa mga may hawak ng equity ay sasakupin sa gastos ng mga pondo mula sa pondong ito.
Mga kalamangan at kawalan
Ang paggamit ng DDU upang bumili ng bahay ay may maraming pakinabang para sa bawat bumibili ng bahay, ngunit mahalagang isaalang-alang ang ilang partikular na disadvantage ng naturang desisyon. Ang pakikilahok sa ibinahaging pagtatayo ng mga bagay sa real estate ay itinuturing na mapanganib, bilangpalaging may posibilidad na hindi matupad ng developer ang mga obligasyon nito sa iba't ibang dahilan.
|
Pros |
Cons |
| Ang mababang halaga ay nakatakda sa mga bagay, na mas mababa kaysa sa presyo ng mga natapos na apartment sa pangunahin o pangalawang merkado | Kailangang maghintay nang sapat para makumpleto ang pabahay, kaya ang pagkakataong ito ay ginagamit ng mga taong mayroon nang matitirhan |
| Maraming developer ang nag-aalok ng mga installment para sa buong panahon ng pagtatayo ng bahay, na nagbibigay-daan sa iyong bumili ng apartment nang walang paunang kinakailangang halaga ng pondo kapag kumukuha ng DDU | Kadalasan, ang mga may hawak ng equity ay kailangang harapin ang pagkaantala sa paghahatid ng isang bagay, kaya kinakailangan na mangolekta ng multa sa pamamagitan ng mga korte |
| Ang pagtanggap ng pabahay ay ginagarantiyahan ng batas, kaya ang mga may hawak ng equity ay makakaasa pa rin sa isang apartment o kabayaran para sa mga pagkalugi |
Kung, para sa iba't ibang dahilan, ang apartment ay lumampas sa dating napagkasunduang laki ng parisukat, kailangan mong magbayad ng tiyak na halaga ng mga pondo |
| Ang batas ay nagpapataw ng mahigpit at maraming kinakailangan sa mga developer, para makasigurado ka sa pagiging maaasahan ng kumpanya | Hindi karaniwan na makatagpo ng panloloko, halimbawa, ang developer ay nagbebenta ng isang apartment sa maraming shareholder o iba pang mga scheme ay ginagamit upang iwasan ang batas, na humahantong sa pangangailangan para sa paglilitis |
| Kung hindi ibigay ng kumpanya ang bahay sa itinakdang petsa, ang mga may hawak ng equity ay maaaring umasa sa isang magandang parusa, na kinakalkula para sa bawat araw ng pagkaantala | Kadalasan ang isang kumpanya ay nagdedeklara ng kanyang sarili na bangkarota, na humahantong sa paglipat ng bahay sa isa pang developer, at lahat ng ito ay negatibong nakakaapekto sa oras ng pagtatayo ng bagay |
Dahil sa mga plus at minus sa itaas, ang bawat tao ay dapat na nakapag-iisa na magpasya kung ang equity na pakikilahok sa konstruksiyon ay angkop at kapaki-pakinabang para sa kanya.
Paano bumili ng bahay sa DDU?
Ang proseso ay hindi itinuturing na masyadong kumplikado, ngunit upang matiyak na ito ay kumikita at epektibo, ang mga potensyal na mamimili ay dapat sumunod sa ilang mga sunud-sunod na hakbang.
Bago makipag-ugnayan sa developer, mahalagang malaman ang mga review tungkol sa kanya, pag-aralan ang opisyal na dokumentasyon, at tingnan din kung gaano kabilis naisasagawa ang pagtatayo ng isang partikular na bahay.
Kumuha ng mga detalye ng kumpanya
Una sa lahat, kailangan mong tiyakin na ang mga apartment ay ibinebenta ayon sa DDU ng isang talagang maaasahan, na-verify at opisyal na nakarehistrong organisasyon. Ang Pederal na Batas sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon ay nagpapahiwatig ng pangangailangang makakuha ng impormasyon tungkol sa developer:
- dapat itong kinakatawan ng isang opisyal na nakarehistrong kumpanya;
- ito ay kanais-nais na ang enterprise ay nakapagtayo na at nag-commission na ng mga pasilidad;
- dapat walang bukas na paglilitis laban sa organisasyon;
- lahat ng nakaraang bahay ay dapat pasukinpagpapatakbo sa loob ng paunang natukoy na takdang panahon;
- lahat ng dokumentong isinumite sa website ng organisasyon ay maingat na pinag-aaralan, at kasama sa mga ito ang mga proyekto, work permit, deklarasyon at iba pang papeles;
- dapat may karapatan ang kumpanya sa site kung saan nagaganap ang proseso ng pagtatayo ng pasilidad.
Kung nawawala ang mga dokumento at pahintulot na ito, hindi inirerekomenda na gumawa ng DDU sa developer.
Anong impormasyon ang nilalaman ng deklarasyon?
Lalong binibigyang pansin ang pag-aaral ng deklarasyon para sa pagtatayo. Dapat itong matatagpuan sa mga bukas na mapagkukunan 14 na araw bago ang pagtatapos ng unang kasunduan sa mga may hawak ng equity. Ang dokumentong ito ay dapat maglaman ng mahalagang impormasyon para sa bawat kalahok sa konstruksiyon. Kabilang dito ang:
- pangalan at legal na address ng kumpanya ng developer;
- permit para sa trabaho ay nakalista;
- ipahiwatig ang mga dating nakuhang lisensya;
- magkasya sa panahon ng bisa ng lisensya;
- nakalista ang lahat ng founder ng kumpanya;
- ibinigay ang mga nakaraang itinayong bagay para sa tatlong taon ng operasyon ng kumpanya;
- ipahiwatig ang mga resulta sa pananalapi ng trabaho;
- ibinigay na mga account na dapat bayaran at matatanggap;
- ay nagsasaad ng iba pang mga transaksyon batay sa kung aling mga pondo ang nalikom para sa pagtatayo.
Ang isang kontrata ng equity na pakikilahok sa konstruksiyon kasama ang mga may hawak ng equity ay tinatapos lamang pagkatapos na bilhin o paupahan ng developer ang lupa kung saan pinaplano ang pagtatayo ng bahay.
Ano ang dapatisama ang dokumentasyon ng proyekto?
Ito ay itinuturing na isang mahalagang dokumento para sa bawat kalahok sa konstruksiyon. Ang dokumentasyon ay dapat mabuo at mai-publish 14 na araw bago ang sandali kapag ang unang kasunduan sa shareholder ay natapos. Ang pangunahing impormasyon mula sa proyekto ay kinabibilangan ng:
- impormasyon tungkol sa developer;
- impormasyon tungkol sa lahat ng founder;
- data sa kalagayang pinansyal ng kumpanya;
- mga permit at lisensya sa pagtatayo;
- ang panahon kung kailan ito binalak na buuin ang bagay;
- lokasyon ng ginagawang bahay;
- pag-aari ng kumpanya;
- mga gastos sa konstruksyon at kasamang mga kontratista.
Pinapayagan na baguhin ang impormasyon sa dokumentasyon ng proyekto kung magbabago ang kalagayang pinansyal ng kumpanya sa isang quarter. Higit pa rito, dapat na mai-publish ang lahat ng pagsasaayos na ito sa mga open source.
Mga nuances ng pagbuo ng isang kasunduan
Sa sandaling ma-verify ang lahat ng impormasyon tungkol sa developer, posibleng gumawa ng DDD sa kanya kung siya ay maaasahan at na-verify. Ang pakikilahok sa equity sa konstruksiyon ay kinakailangang nagpapahiwatig ng pagpapatupad ng partikular na dokumentong ito, dahil hindi poprotektahan ng ibang mga papel ang mga may hawak ng equity batay sa mga probisyon ng Federal Law No. 214.
Siyempre, naglalaman ang dokumentong ito ng impormasyon:
- paksa ng kasunduan, na kumakatawan sa apartment, at sa parisukat nito, bilang ng mga palapag, bilang ng mga silid, laki at presensya ng isang balkonahe o loggia, eksaktong address, pagkakaroon ng iba't ibang mga komunikasyon, pati na rin ang isang hanay ngiba pang teknikal na parameter;
- presyo ng ari-arian;
- order ng pagbabayad;
- ang deadline para sa pagpapatakbo ng bahay;
- tagal ng panahon ng warranty, na hindi dapat mas mababa sa limang taon;
- ang paraan kung saan ililipat ang natapos na apartment sa mga may hawak ng equity;
- kondisyon sa pangangailangang kumpletuhin ang tirahan.
Sa wastong pagguhit ng isang dokumento ng equity na pakikilahok sa konstruksiyon, ang mga may hawak ng equity ay mapagkakatiwalaang mapoprotektahan mula sa panloloko ng developer o mula sa kanyang pagkabangkarote. Nag-aalok ang ilang developer ng pagkakataong magbayad para sa isang apartment nang installment.
Pagpaparehistro ng kontrata
Pagkatapos ng pagtatapos ng kasunduan, kinakailangan na opisyal na irehistro ito. Sa ilalim lamang ng gayong mga kundisyon ay ligal na isinasagawa ang pagtatayo. Iminumungkahi ng mga kondisyon ng paglahok na kinakailangang maghanda ng DDU, isang plano ng pasilidad, isang deklarasyon ng proyekto at mga personal na dokumento ng mamimili, pagkatapos nito ay ililipat ang dokumentasyong ito sa Rosreestr.
Ang proseso ng pagpaparehistro ay tumatagal ng humigit-kumulang 10 araw. Para dito, ang mga mamamayan ay kailangang magbayad ng 350 rubles.
Ano ang mga karapatan ng mga may hawak ng equity?
Batay sa DDA, maraming iba't ibang karapatan ang mga bumibili ng bahay. Kabilang dito ang:
- kung naantala ang mga deadline para sa pagpapatakbo ng pasilidad, maaaring kailanganin ang mga mamamayan na magbayad ng multa sa ilalim ng kasunduan sa equity participation sa konstruksyon;
- pagkatapos ng pagpaparehistro ng kasunduan, ipinangako ng mga may hawak ng equity ang teritoryo mismo at ang bagay na itinatayo dito;
- pinayagangumawa ng kontrata para sa pagtatalaga ng karapatang mag-claim sa pamamagitan ng kasunduan;
- ready-made na apartment ay tinatanggap lamang kapag gumawa ng isang espesyal na hakbang sa paglipat;
- kung may matukoy na malalaking paglabag sa panahon ng inspeksyon ng pabahay, maaaring hindi lagdaan ang batas, pagkatapos ay maaaring hingin ng may hawak ng interes ang pagwawasto ng mga pagkukulang.
Kung matukoy ang iba't ibang problema pagkatapos ng simula ng paggamit ng pabahay, kung gayon batay sa panahon ng warranty, maaaring hilingin ng mamimili sa developer na alisin ang mga ito.
Paano ito matatapos?
Mga tuntunin ng pagwawakas ng kontratang ito ay direktang nakasulat sa mga talata nito. Maaaring may iba't ibang dahilan para dito. Kadalasan, ang pagwawakas ng isang kasunduan sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon ay kinakailangan kung ang developer ay nabigo upang matupad ang mga obligasyon nito, halimbawa, ang bahay ay hindi naipatupad sa oras, may mga makabuluhang paglabag, o ang square footage ng ari-arian ay hindi. tumutugma sa dating naitatag na laki.
Ang proseso ng pagwawakas ay tiyak na opisyal na irerehistro.
Konklusyon
Kaya, ang pakikilahok ng mga mamamayan sa shared construction ay itinuturing na isang popular na paraan upang makakuha ng mura at mataas na kalidad na real estate. Kasabay nito, mahalagang piliin nang tama ang developer, kung kanino higit na iginuhit ang DDU. Ang dokumentong ito ay dapat mayroong iniresetang form at naglalaman ng lahat ng kinakailangang impormasyon tungkol sa mga kalahok.
Batay sa DDU, ang bumibili ng bahay ay pinagkalooban ng maraming karapatan na maaari niyang ipagtanggol sa isang paghahabol o sa korte.
