Ang HBC ay isang kooperatiba sa pabahay, na isang boluntaryong samahan ng isang grupo ng mga tao o organisasyon para sa layunin ng pagtatayo ng mga apartment building.
Ang kasaysayan ng pag-usbong at pag-unlad ng mga kooperatiba sa pabahay
Ang ZHSK ay medyo luma at napatunayang pamamaraan para sa pagtatayo ng mga gusali ng tirahan na apartment. Ang hitsura ng mga unang kooperatiba sa pabahay ay nagsimula noong 1920s. Gayunpaman, sa kabila ng mabilis na lumalagong katanyagan, noong 1937 ang mekanismong ito ay na-liquidate, dahil ito ay isang pagpapakita ng pribadong pag-aari. Noong 1957, muling nabuhay ang kooperatiba sa pabahay at naging laganap. Noong dekada 80, ang naturang pagtatayo ng mga gusali ng tirahan na apartment ay humigit-kumulang 8%.
Sa modernong lipunan, ang sistema ng mga kooperatiba ay nagkakaroon ng momentum na may panibagong sigla. Kadalasan, ginagamit ito ng mga developer ng Moscow na hindi matupad ang kanilang mga obligasyon sa mga may hawak ng equity. Sa kasong ito, sa inisyatiba ng mga nalinlang na mamimili, ang mga kooperatiba sa pabahay ay nilikha, kung saan ang lahat ng karapatan aypagtatapos ng konstruksyon.
Legal na batayan
Sa kasalukuyan, ang legal na balangkas para sa mga aktibidad ng mga kooperatiba sa pabahay ay kinokontrol ng batas sa pabahay. Ang terminong "kooperatiba sa pagbuo ng pabahay" ay malinaw na tinukoy sa Art. 110 ng Housing Code ng Russian Federation. Ang mga kondisyon para sa paglikha, organisasyon ng mga aktibidad at mga patakaran para sa pakikilahok sa kooperatiba sa pabahay ay ipinakita:
- sa seksyon 5 ng Housing Code ng Russian Federation (LC RF);
- sa Civil Code ng Russian Federation (CC RF);
- sa Charter ng kooperatiba, na iginuhit alinsunod sa mga pangunahing probisyon ng Housing Code ng Russian Federation at Civil Code ng Russian Federation.
Gayunpaman, hindi lahat ng kooperatiba sa pabahay ay mga kooperatiba na inorganisa alinsunod sa kasalukuyang batas. Marami sa kanila sa kanilang mga aktibidad ay hindi man lamang sumusunod sa mga pangunahing pangangailangan na ipinakita sa Kodigo sa Pabahay, bilang resulta kung saan mayroong paglabag sa mga karapatan ng mga kalahok sa naturang mga kooperatiba sa pabahay. Upang maiwasan ang mga ganitong sitwasyon, kailangang maunawaan nang detalyado ang lahat ng aspeto ng mga aktibidad ng mga kooperatiba.
Ang pagkakasunud-sunod ng paglikha at pagsasaayos ng mga aktibidad
Ang mga miyembro ng housing cooperative, ayon sa batas, ay hindi maaaring mas mababa sa lima. Gayunpaman, ang kabuuang bilang ng mga kalahok sa isang kooperatiba ay hindi dapat lumampas sa halaga ng mga apartment sa isang gusaling tirahan na ginagawa o binili. Sa pangkalahatang pagpupulong, isang desisyon ang ginawa upang bumuo ng isang kooperatiba sa pabahay. Ang kaganapang ito ay maaaring daluhan ng mga taong gustong magkaisa para sa layunin ng pagtatayo ng bahay. Sa pulong, inaprubahan din ang Charter ng housing cooperative. Matapos ang pagpaparehistro ng estado ng kooperatiba at makuha ang katayuan ng isang legal na entity, ang mga kalahok na bumoto para sa paglikhakooperatiba, maging miyembro ng kooperatiba sa pabahay. Ang mga desisyon ng pagpupulong ng mga nagtatag ng kooperatiba sa pabahay ay nakatala sa mga minuto.
Charter ng isang kooperatiba sa pagtatayo ng pabahay
Charter ng housing cooperative, ayon sa Art. 113 ng Housing Code ng Russian Federation, ay dapat maglaman ng data sa pangalan ng kooperatiba, lokasyon nito, paksa at layunin ng aktibidad, ang mga patakaran para sa pagsali sa kooperatiba ng pabahay, ang pamamaraan para sa pag-alis dito, ang laki ng pagpasok at pagbabahagi ng mga kontribusyon, iba't ibang mga pagbabayad, ang komposisyon at mga karapatan ng mga namamahala na katawan ng kooperatiba, ang pamamaraan para sa pag-aampon ng mga kontrol na katawan ng iba't ibang mga desisyon, sa posibilidad na masakop ang mga natamo na pagkalugi at ang mga patakaran para sa muling pag-aayos o pagpuksa ng kooperatiba. Sa kabila nito, maaaring maglaman ang Charter ng iba pang kundisyon na hindi sumasalungat sa kasalukuyang mga batas ng Russian Federation.
Mga Katawan ng Pamahalaan
Ayon sa Art. 115 ZhK RF, ang mga namamahala sa kooperatiba ng pabahay ay:
- pangkalahatang pulong ng lahat ng miyembro ng kooperatiba;
- kung ang bilang ng mga dumalo sa pulong ay higit sa 50 at ito ay nakasaad sa Charter ng kooperatiba - kumperensya;
- mga namamahala at tagapangulo ng kooperatiba sa pabahay.
Pangkalahatang pulong ng mga miyembro ng kooperatiba
Ang pangkalahatang pagpupulong ng lahat ng miyembro ng kooperatiba (kumperensya) ay itinuturing na pinakamataas na lupong tagapamahala. Ito ay pinagpupulong alinsunod sa mga probisyon ng Charter. Ang kakayahan ng supreme management body ay kinokontrol din ng Charter ng housing cooperative.
Ang pagpupulong ng mga kalahok ay legal kung ito ay dadaluhan ng mayorya ng lahat ng miyembro ng kooperatiba. Hindi makakagawa ng desisyon kung 50% o higit pa sa mga naroroon sa pulong ang bumoto labanpanukalang isinasaalang-alang. Ang desisyon na pinagtibay at nakasulat sa protocol ay may bisa sa lahat ng miyembro ng building cooperative.
Ang management apparatus at control bodies ay inihahalal din ng mga kalahok sa pangkalahatang pagpupulong ng mga miyembro ng housing cooperative. Ang mga tungkulin ng mga namamahala na katawan at ang pamamaraan para sa paggawa ng mga desisyon ng mga ito ay kinokontrol ng Charter ng kooperatiba, mga regulasyon, mga regulasyon at iba pang mga panloob na dokumento. Ang lupon ng kooperatiba sa pabahay ay may karapatang pangasiwaan ang mga aktibidad ng kooperatiba at pumili ng isang tagapangulo mula sa mga miyembro nito. Ang mga namumunong katawan ng kooperatiba sa pabahay ay mananagot sa pangkalahatang pagpupulong ng mga miyembro ng kooperatiba.
Mga responsibilidad ng chairman ng housing cooperative
Chairman ng board of the building society:
- obligadong tiyakin ang pagpapatupad ng mga desisyong ginawa ng Lupon;
- protektahan ang mga interes ng kooperatiba, magtapos ng mga kasunduan at kumilos nang walang power of attorney sa ngalan ng lahat ng miyembro ng kooperatiba;
- may iba pang kapangyarihan na hindi kasama sa mga tungkulin ng pangkalahatang pagpupulong ng mga miyembro ng kooperatiba sa pabahay o lupon nito.
Ang esensya ng audit commission
Upang kontrolin ang mga aktibidad sa ekonomiya at settlement ng kooperatiba, ang isang espesyal na komisyon sa pag-audit ay inihalal para sa isang panahon na hindi hihigit sa 3 taon. Ang bilang ng mga miyembrong kasama sa komposisyon nito ay nabaybay sa Charter ng kooperatiba. Ang mga miyembro ng audit commission ay hindi maaaring humawak ng mga matataas na posisyon sa housing cooperative, pati na rin mailista sa iba pang mga management body ng building cooperative.
Ang Chairman ng Audit Commission ay inihalal ng mga miyembro nito mula sa kasalukuyang komposisyon. Ang mga tungkulin ng mga auditor ay kinabibilangan ng:
- taunang pag-audit ng ekonomiya ataktibidad ng pakikipag-ayos ng kooperatiba;
- paghahanda ng mga opinyon sa badyet, nilalayong paggamit ng mga pondo, taunang ulat at mga mandatoryong kontribusyon;
- ulat sa mga miyembro ng pangkalahatang pulong sa kanilang mga aktibidad.
May karapatan ang mga auditor na i-audit ang mga aktibidad sa pananalapi at pag-aayos ng isang gusaling kooperatiba anumang oras at magkaroon ng libreng access sa lahat ng panloob na dokumentasyon ng kooperatiba sa pabahay. Ang pamamaraan ng pagpapatakbo at mga kapangyarihan ng komisyon sa pag-audit ay inireseta sa Charter ng kooperatiba.
ZhSK membership
Para maging miyembro ng housing cooperative, kailangan mong magsumite ng aplikasyon sa board ng housing cooperative. Isang buwan sa kalendaryo ang inilaan para sa pagsasaalang-alang nito. Ang desisyon ay ginawa sa pangkalahatang pagpupulong ng mga kalahok at naitala sa may-katuturang dokumento (minuto). Ang katayuan ng isang miyembro ng kooperatiba sa pabahay ay nakuha pagkatapos magbayad ng entrance fee. Maaaring kumpirmahin ng isang miyembro ng kooperatiba ng pabahay ang kanyang paglahok sa isang kooperatiba sa pabahay na may isang sertipiko (extract), na ibinibigay ayon sa kanyang aplikasyon.
Mekanismo para sa pagtatayo ng pabahay sa tulong ng mga kooperatiba sa pabahay
Pagkatapos ng pag-apruba ng Charter sa pangkalahatang pagpupulong ng mga miyembro ng kooperatiba ng pabahay, ang isang kooperatiba sa pagtatayo ng pabahay ay dapat sumailalim sa mandatoryong pagpaparehistro ng estado upang makuha ang katayuan ng isang legal na entity. Dagdag pa, ang pagtatayo ayon sa scheme ng pagtatayo ng pabahay ay nagaganap sa mga yugto:
- 1 yugto - pagpaparehistro ng mga dokumento sa mga karapatan sa isang land plot para sa pagtatayo. Ang kooperatiba sa pabahay ay dapat tumanggap, alinsunod sa batas, ng plano sa pagpaplano ng bayan ng lupa at maghanda ng dokumentasyon ng proyekto. Pagkatapos nito, dapat silang isumite samga awtorisadong katawan na nagbibigay ng mga permit sa pagtatayo. Ang dokumentong ito ay isang legal na kumpirmasyon na ang dokumentasyon ng proyekto ay sumusunod sa plano sa pagpaplano ng bayan ng land plot at nagbibigay-daan sa iyong magsimulang magtayo ng mga apartment building.
-
pagtatayo ng pabahay 2 yugto - pagdidisenyo ng gusali ng tirahan, pagkuha ng mga pag-apruba at pagsasagawa ng pagsusuri. Ang tagal ng mga pamamaraan ay 4-12 buwan. Mas mainam na ipagkatiwala ang kanilang pagpapatupad sa isang third-party na organisasyon na may karanasan sa pagtatrabaho sa mga kooperatiba sa pabahay.
- 3 yugto - pagtatayo ng mga gusali ng tirahan na apartment. Ang kooperatiba ay may karapatan na independiyenteng makisali sa proseso ng pagtatayo ng gusali: umarkila ng mga kontratista, subaybayan ang pag-unlad ng trabaho, at magsagawa ng mga tender. Gayunpaman, medyo mahirap para sa mga taong walang espesyal na edukasyon na gawin ito. Ngayon ay maraming kumpanya sa market ng serbisyo na nagbibigay ng kwalipikadong tulong sa mga naturang kooperatiba.
- 4 na yugto - pagpapatakbo ng bahay. Sa pagtatapos ng lahat ng trabaho, ang kooperatiba ng gusali ay dapat kumuha ng pahintulot upang maisagawa ang bahay. Pagkatapos lamang nito, maaaring gawing pormal ng lahat ng miyembro ng kooperatiba ng pabahay ang pagmamay-ari ng pabahay.
Mga posibleng panganib na nauugnay sa pakikilahok sa mga kooperatiba sa pabahay
Pagiging miyembro ng housing cooperative, maaaring harapin ng isang tao ang ilang mga panganib:
- Ang pangunahing panganib ay ang pangunahing layunin ng paglikha ng kooperatiba sa pabahay ay maaaring hindi makamit sa ilang kadahilanan (pagtanggi na magbigay ng mga permit, mga problema sa pananalapi, atbp.).
- Inflation at tumataas na halaga ng mga materyales sa gusaliat gumagana.
- Risk of failure to put the house to operation. Bukod dito, hindi mananagot ang kooperatiba sa pabahay sa mga miyembro nito para dito.
- Hindi ginagarantiyahan ng mga developer o investor ang pabahay na ibinigay.
- Ang kontrol sa paggasta ng mga pondo at aktibidad sa ekonomiya ay isinasagawa ng audit commission, na inihalal sa pangkalahatang pulong. Walang state specialized body.
- Ang pamamahagi ng mga apartment sa pagitan ng mga miyembro ng housing cooperative ay nangyayari sa isang general meeting at hindi nakadepende sa kagustuhan ng miyembro ng kooperatiba.
- Mga Builder sa Moscow, halimbawa, ang bumubuo sa huling halaga ng isang apartment, na isinasaalang-alang ang halaga ng advertising, staffing at iba pang mga pagbabayad. Ang mamimili ay kailangang magbayad para sa lahat ng ito. Bilang karagdagan sa lahat ng nabanggit, hindi makokontrol ng isang mamamayan ang paggasta ng mga pondo para sa pagtatayo ng pabahay at ang pag-unlad mismo ng konstruksiyon.
Mga benepisyo ng pagsali sa isang housing cooperative
1. Ito ay pinaniniwalaan na ang pagtatayo ng mga gusali ng tirahan sa pamamagitan ng sistema ng kooperatiba ng pabahay ay isang makabuluhang pagtitipid sa pera. Ayon sa istatistika, salamat sa organisasyon ng isang housing cooperative, maaari kang makatipid ng humigit-kumulang 50% sa pagbili ng pabahay.
2. Ang pagtatayo ng mga kooperatiba ay may ganap na transparency sa paglikom at paggastos ng pera. Bilang karagdagan, ang konstruksiyon ay maaaring gastusin sa mga yugto, at ang mga installment ay maaaring ibigay hindi lamang para sa panahon ng pagtatayo ng bahay, kundi pati na rin sa oras pagkatapos makumpleto ang konstruksyon.
HBC sa modernong mundo
Ngayon, isang boluntaryong samahan ng mga taong katulad ng pag-iisip para sa layunin ng pagtatayo ng mga gusaling tirahanay lubhang bihira. Sa kabila ng katotohanang hindi pinipigilan ng batas ang paglikha ng mga kooperatiba sa pabahay, ang pagtatayo ng mga multi-storey na gusali ayon sa pamamaraang ito ay mas popular sa malalaking negosyo na interesadong magbigay ng mga apartment para sa kanilang mga empleyado.
Kaya, makatuwirang mag-organisa ng kooperatiba sa pabahay para sa mga empleyado ng mga organisasyong may naaangkop na suporta sa pamamahala. Kasabay nito, makakatipid sila sa pagkakaiba sa pagitan ng presyo sa merkado at ng halaga ng pabahay, na kinukuha ng developer.
Sa kaso ng pagkuha ng mga apartment sa ilalim ng mekanismo ng kooperatiba ng pabahay, ang mga mamamayan ay mas protektado mula sa iba't ibang hindi inaasahang sitwasyon. Kung ang developer ay nagdeklara ng bangkarota, ang mga shareholder ay may karapatan na independiyenteng makisali sa pagtatayo ng gusali.
Kamakailan, ang bilang ng mga organisasyong pangkonstruksyon na nagtatrabaho sa prinsipyo ng mga kooperatiba sa pabahay ay hindi lalampas sa 15%. Sa ngayon, ang ikatlong bahagi ng pabahay sa merkado ng Russia ay ibinebenta sa ilalim ng pamamaraang ito.
Ano ang dapat mong bigyang pansin kapag bibili ng mga apartment para sa mga housing cooperative
Ayon sa mga istatistika, ang isa sa mga pangunahing salik na nakakaimpluwensya sa pagpili ng pabahay ay hindi ang anyo ng kontrata, hindi ang pagkakaroon ng imprastraktura sa kapitbahayan ng bahay, ngunit ang reputasyon ng developer, ang kanyang karanasan sa pagtatayo ng mga apartment building, ang mga tuntunin ng pagbabayad para sa apartment.
Gayunpaman, kung magpasya ang isang indibidwal na sumali sa kooperatiba sa pabahay, kailangan mong bigyang pansin ang ilang mahahalagang punto:
- Suriin ang kasunduan sa pamumuhunan sa pagitan ng kumpanya ng konstruksiyon at ng kooperatiba sa pabahay. Mas maganda kung ang kooperatiba mismo ang magsisilbing developer. Sa kasong ito, ang kooperatiba ng pabahay ang buoresponsable para sa pagtatayo ng maraming palapag na gusali.
- Pag-aralan ang iba pang mga dokumento ng titulo: building permit, land lease agreement o land ownership.
- Alamin ang sarili sa Charter ng housing cooperative. Ang partikular na atensyon ay dapat bayaran sa mga kondisyon ng pagpasok at paglabas mula sa kooperatiba. At gayundin sa pamamaraan para sa pagbabayad ng mga kontribusyon at pagkuha ng apartment.
Kung malinaw at malinaw ang lahat ng dokumento sa itaas, ligtas kang makakapagtapos ng kasunduan sa kooperatiba.
